最近中介朋友圈和短视频里经常看到福州五城区一楼盘关于别墅的广告，刚开始以为是首付70万，那总价也才两百多万；
认真看了一下，真的是说总价70万起买福州主城区的别墅，不过明眼人一般能看得出端倪，这是商家在玩一个擦边球！
这个楼盘项目地址在马尾区亭江镇烟雷顶山地东部、五号路与六号路中间区域，备案名为璞悦湾区一期，推广名为三盛雅居乐璞悦长滩；
当然，从地段上说是主城区也未必不可，因为亭江也算是马尾的，而把马尾说成主城区，那好像也不是不可以，尤其对于外地人来说；
那这个所谓的主城区别墅到底怎么样呢？我们结合多方面因素来判断吧！
1.地段分析
从地段上分析，这个楼盘位于马尾的亭江板块，马尾本身在五城区中的存在感比较弱，东江滨算是能接受部分刚需外溢的板块还过得去；
马尾老城区供应量比较大，除了地缘客户外，接受群体也比较窄，实际购买力也不会很大；
而亭江板块对于马尾来说，都算是比较边缘化的地段了！从上图可以看出，马尾的亭江板块游离于福州市中心以外；
我们一般指的刚需外溢地段是在三环周边，离市中心不能太远，而亭江板块在福州的东面，与市中心物理距离是比较远的；
所以中介广告里所谓的主城区，从地段上分析是不切实际的！
2.产品分析
在购房者的认知里，现在的别墅是有天有地的，有花园有地下室，顶部还有露台；
在这里，商家用了一个变异的新型名词——叠拼别墅，简单点理解就是这种产品分为上叠，中叠和下叠！
这种产品里，上叠有露台，下叠有地下室和花园，中叠就是得房率比较高的复式楼而已；
所以严格分析，这个别墅的说法也是不准确的！
稍微有良心的销售会告诉你是叠拼复试，不讲武德的销售则会把这种房源定位为叠拼别墅；
客观说，这种房源也是最近在市场上比较流行，如果非要给它们安一个名词的话，或许叫花园洋房会比较合适！
3.配套分析
位于亭江板块，期待轨道交通是完全不现实的，不过东部快速路通车后对亭江板块也是一个利好，中介说15分钟能从亭江到东二环板块；
但是如果真正算通勤时间的话，从该楼盘出发到东二环的实际通勤时间应该可以控制在半个小时左右；
但是其他配套方面就差强人意了，比如周边没有什么商圈，更别谈什么优质教育资源了；
还有，远郊板块对医疗配套应该有更高的要求，但是附近还没有比较出色的三甲医院。
4.价格分析
在中介朋友圈看到该楼盘25号楼四楼的一个房源在售的价格为71万的总价，优惠力度为16.9万；
那么我们可以推测出这个房源为四楼的中间户，以25号楼415为例，可以看到在售价格加上优惠力度刚好是87.9万；
如果单纯看备案价的话，现在在售的房源相当于打了八折左右的优惠，只能说理论上优惠力度比较大；
但要注意的是，这里的四楼不是顶楼，也就是说没有大面积的露台赠送，类似于普通的复式楼，只不过得房率会高一点；
对于远郊板块来说，八千左右的单价不算贵，但也不能算便宜了；
不过对比之前卖的高层产品单价，这种叠拼单价还是有性价比的，这也仅仅是对比同楼盘的之前的房源而已！
5.总结
很多人都有一个别墅梦，期待着诗和远方；
有人会觉得花个一百万左右买个下叠，来圆一下自己的别墅梦！
首先，在了解完这个产品后，无论是下叠还是上叠，我们都应该把它区别于普通的别墅产品；
其次，要想装修成样板房那样的花园和地下室，要付出昂贵的装修成本，到时候就怕留给你的只有远方而没有诗了！
其实对于大多数刚需族来说，作为首套置业的话是不太合适的，毕竟与市中心有比较远的距离，再加上周边没有生活所需的相关配套；
如果未来置换的话，流通性可能不会太好，这是地段决定的！
但既然一个产品的存在就有它的定位；
如果说是在东二环板块周边上班，且平时习惯自驾出行且资金有限的群体来说，可以勉强考虑一下；
还有就是在周边工作的群体以及地缘客户，如果有自住需求的话，也不妨是一个选择！
